{"id":36636,"date":"2026-03-25T12:04:16","date_gmt":"2026-03-25T11:04:16","guid":{"rendered":"https:\/\/simmelink.nl\/?post_type=uit-de-praktijk&#038;p=36636"},"modified":"2026-04-27T09:55:25","modified_gmt":"2026-04-27T08:55:25","slug":"gezamenlijk-geerfd-vastgoed","status":"publish","type":"uit-de-praktijk","link":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/","title":{"rendered":"Wanneer een ge\u00ebrfd huis een erfenis wordt in de verkeerde zin van het woord"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"s-section\">\n<div class=\"s-section-wrapper\">\n<div class=\"s-grid-toc_main gb-element-94926826\">\n<div class=\"s-section-sidebar\">\n<div class=\"s-sidebar-block-toc gb-element-bf14a539\">\n<p class=\"gb-text\">Op deze pagina<\/p>\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-flat ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#In_het_kort\" >In het kort<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#Wat_was_de_situatie\" >Wat was de situatie?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#Wat_speelt_er_juridisch\" >Wat speelt er juridisch?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#Hoe_pakt_een_advocaat_dit_aan\" >Hoe pakt een advocaat dit aan?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#Wat_zien_wij_vaker_in_dit_soort_zaken\" >Wat zien wij vaker in dit soort zaken?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/en\/uit-de-praktijk\/gezamenlijk-geerfd-vastgoed\/#Herkent_u_deze_situatie\" >Herkent u deze situatie?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"s-section-main s-stack-2xl gb-element-6c76d265\">\n<div class=\"s-content-block s-content-block--filled gb-element-15683c21 block-wrapper\">\n<div class=\"s-content-block-narrow\">\n<h2 class=\"gb-text gb-text-91da06c0\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"In_het_kort\"><\/span>In het kort<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Erfgenamen die samen een woning erven, worden van rechtswege deelgenoten in een onverdeelde gemeenschap (art. 3:166 BW).<\/li>\n\n\n\n<li>Iedere deelgenoot kan te allen tijde verdeling van de gemeenschap vorderen, ook als de andere erfgenamen dat niet willen (art. 3:178 BW).<\/li>\n\n\n\n<li>Dit recht kan tijdelijk worden uitgesloten via een schriftelijke overeenkomst, voor maximaal vijf jaar.<\/li>\n\n\n\n<li>Beschikkingshandelingen zoals verkoop of ingrijpende verbouwing vereisen medewerking van alle erfgenamen.<\/li>\n\n\n\n<li>Wanneer overleg vastloopt, kan de rechter worden gevraagd de wijze van verdeling vast te stellen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><em>Dit praktijkvoorbeeld is geanonimiseerd en gebaseerd op meerdere zaken uit onze praktijk.<\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"s-content-block\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wat_was_de_situatie\"><\/span>Wat was de situatie?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Drie erfgenamen erfden gezamenlijk een vakantiewoning die al decennialang in de familie was. Twee van hen wilden het huis houden, voor eigen gebruik, voor de kinderen, voor de continu\u00efteit van iets wat hun ouders hadden opgebouwd. De derde wilde zijn aandeel te gelde maken. Niet uit onverschilligheid voor de familieband, maar omdat zijn financi\u00eble situatie dat vroeg.<\/p>\n\n\n\n<p>Dat verschil in positie is in dit soort zaken het eigenlijke probleem. Niet de kwade wil, maar de uiteenlopende omstandigheden. De een ziet een familiehuis. De ander ziet vermogen dat vastzit in stenen terwijl hij het elders nodig heeft. Beide perspectieven zijn begrijpelijk. Maar ze zijn moeilijk te verenigen zonder juridisch kader.<\/p>\n\n\n\n<p>Er waren geen afspraken gemaakt, niet door de ouders en niet door de erfgenamen onderling. Het huis was overgegaan zoals de meeste nalatenschapsbezittingen overgaan: stilzwijgend, omdat niemand er bij stilstond dat dit later een punt van discussie kon worden. Toen een van de erfgenamen kenbaar maakte zijn aandeel te willen verkopen, werd duidelijk dat er geen gemeenschappelijk vertrekpunt was.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"s-content-block\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wat_speelt_er_juridisch\"><\/span>Wat speelt er juridisch?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Artikel <a href=\"https:\/\/wetten.overheid.nl\/jci1.3:c:BWBR0005291&#038;boek=3&#038;artikel=166\">3:166 BW<\/a> bepaalt dat erfgenamen die samen een onroerende zaak erven, van rechtswege deelgenoten worden in een onverdeelde gemeenschap. Dat heeft concrete gevolgen: iedere deelgenoot heeft rechten en verplichtingen ten aanzien van het geheel, en niemand kan zelfstandig over zijn aandeel beschikken alsof het een bankrekening is. <\/p>\n\n\n\n<p>Voor een algemene introductie op het <a href=\"https:\/\/simmelink.nl\/erfrecht\/\">Nederlandse erfrecht<\/a>, de positie van erfgenamen en de afwikkeling van een nalatenschap verwijzen wij naar onze hoofdpagina over erfrecht.<\/p>\n\n\n\n<p>De wet geeft iedere deelgenoot het recht om te allen tijde verdeling te vorderen (<a href=\"https:\/\/wetten.overheid.nl\/jci1.3:c:BWBR0005291&#038;boek=3&#038;artikel=178\">art. 3:178 BW<\/a>). Dat is een sterk recht. Het betekent dat een erfgenaam die wil verkopen, in beginsel niet voor onbepaalde tijd kan worden tegengehouden door de anderen. De enige uitzondering is een schriftelijke overeenkomst waarin de deelgenoten afspreken dat verdeling tijdelijk niet gevorderd kan worden, voor maximaal vijf jaar, al is verlenging mogelijk.<\/p>\n\n\n\n<p>Ondertussen geldt voor het beheer van het gezamenlijke pand een belangrijk onderscheid. Gewone beheershandelingen zoals regulier onderhoud, verzekering en kleine reparaties kan iedere deelgenoot zelfstandig verrichten. Maar voor alles wat verder gaat, voor verkoop, verhuur voor langere termijn of een ingrijpende verbouwing, is medewerking van alle deelgenoten vereist. Dat is precies waar het in de meeste conflicten over gaat: de grens tussen wat iemand mag beslissen en wat gezamenlijk besloten moet worden.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"s-content-block\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Hoe_pakt_een_advocaat_dit_aan\"><\/span>Hoe pakt een advocaat dit aan?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>In dit soort zaken begint <a href=\"https:\/\/simmelink.nl\/erfrecht\/advocaat\/\">een erfrecht advocaat<\/a> niet met de vraag hoe een procedure het best kan worden gewonnen, maar met de vraag wat de cli\u00ebnt feitelijk nodig heeft en wat er realistisch mogelijk is.<\/p>\n\n\n\n<p>De eerste stap is altijd hetzelfde: de juridische positie van alle betrokkenen helder in kaart brengen. Daarvoor moeten de erfdelen worden vastgesteld, eventuele mondelinge of schriftelijke afspraken in kaart gebracht en de staat van het pand met de gedragen kosten gedocumenteerd. Pas als die feiten op tafel liggen, kan worden beoordeeld welke routes er zijn en wat ze elk betekenen voor de cli\u00ebnt, maar ook voor de verhoudingen binnen de familie. Pas als die feiten op tafel liggen, kan worden beoordeeld welke routes er zijn en wat ze elk betekenen voor de cli\u00ebnt, maar ook voor de verhoudingen binnen de familie.<\/p>\n\n\n\n<p>De vordering tot verdeling was juridisch beschikbaar. Maar een gerechtelijke procedure over vastgoed is tijdrovend, kostbaar en laat weinig ruimte voor nuance. De rechter die de wijze van verdeling vaststelt, kan openbare verkoop gelasten, ook als beide andere erfgenamen het huis liever willen houden. Dat is een uitkomst die niemand wil, maar die dreigt als er geen overeenstemming wordt bereikt.<\/p>\n\n\n\n<p>Wij adviseerden daarom eerst de buitengerechtelijke weg: een concreet voorstel voor uitkoop, met een heldere waarderingsgrondslag. Niet als ultimatum, maar als uitnodiging om het gesprek alsnog zakelijk te voeren. De juridische positie van de cli\u00ebnt, het recht op verdeling, bleef daarbij op de achtergrond aanwezig als feit, zonder dat het als dreigement werd ingezet. Voor wie nog ori\u00ebnteert op de juridische positie zonder direct een dossier te openen, biedt een <a href=\"https:\/\/simmelink.nl\/werkwijze\/advies\/\">adviesgesprek<\/a> de gelegenheid de zaak vooraf juridisch te wegen.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"s-content-block\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wat_zien_wij_vaker_in_dit_soort_zaken\"><\/span>Wat zien wij vaker in dit soort zaken?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Conflicten over ge\u00ebrfd vastgoed zijn zelden puur juridisch. De juridische vraag, wie heeft welk recht en wat kan worden gevorderd, is betrekkelijk helder. Wat het ingewikkeld maakt, is de combinatie van ongelijke financi\u00eble posities, verschillende herinneringen aan hetzelfde huis en de verwachting van de ouders die er ooit bij betrokken was maar nu niet meer kan worden gevraagd.<\/p>\n\n\n\n<p>In de praktijk zien wij dat zaken sneller worden opgelost wanneer er vroeg een duidelijk juridisch kader is. Niet om te procederen, maar omdat partijen dan weten waar ze staan. De erfgenaam die wil verkopen weet wat hij kan vorderen. De erfgenamen die willen houden weten wat er op het spel staat als het niet lukt. Die helderheid maakt onderhandelen mogelijk.<\/p>\n\n\n\n<p>Wij zien ook dat de afwezigheid van vooraf gemaakte afspraken bijna altijd de kern van het probleem is. Ouders die tijdens hun leven hadden kunnen vastleggen wat er met het huis moest gebeuren, hadden hun kinderen daarmee een groot conflict kunnen besparen. Die afspraken hoeven niet ingewikkeld te zijn: een schriftelijke regeling over gebruik, kosten en de voorwaarden voor uitkoop is in veel gevallen voldoende.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"gb-element-eab29512\">\n<div class=\"s-btn-group gb-element-7313c4f1\">\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Herkent_u_deze_situatie\"><\/span><strong>Herkent u deze situatie?<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\">In een adviesgesprek brengen wij uw juridische positie in kaart en bespreken wij welke routes er zijn. Na uw aanmelding neemt ons secretariaat binnen een werkdag contact met u op.<\/p>\n\n\n\n<a class=\"gb-text s-btn-primary s-btn--small\" href=\"https:\/\/simmelink.nl\/contact\/\">Bespreek uw situatie met ons<\/a>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div><div class=\"gb-container gb-container-34ac26a6\">\n<div class=\"gb-container gb-container-34ce7bbc\">\n\n<figure class=\"gb-block-image gb-block-image-7a1d0082\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"300\" height=\"93\" class=\"gb-image gb-image-7a1d0082\" src=\"https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/nederlandse-orde-van-advocaten-logo-300x93.png\" alt=\"Logo Nederlandse Orde van Advocaten\" title=\"Logo Nederlandse Orde van Advocaten\" srcset=\"https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/nederlandse-orde-van-advocaten-logo-300x93.png 300w, https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/nederlandse-orde-van-advocaten-logo.png 340w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/figure>\n\n<\/div>\n\n<div class=\"gb-container gb-container-7b78af02\">\n\n<figure class=\"gb-block-image gb-block-image-cae6833a\"><img decoding=\"async\" class=\"gb-image gb-image-cae6833a\" src=\"https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/RaadvRechtspraak.svg\" alt=\"\" title=\"RaadvRechtspraak\"\/><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"gb-block-image gb-block-image-07670684\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"340\" height=\"105\" class=\"gb-image gb-image-07670684\" src=\"https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/raad-voor-rechtsbijstand-high-trust-logo.png\" alt=\"Raad-voor-rechtsbijstand-high-trust-logo\" title=\"Raad-voor-rechtsbijstand-high-trust-logo\" srcset=\"https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/raad-voor-rechtsbijstand-high-trust-logo.png 340w, https:\/\/simmelink.nl\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/raad-voor-rechtsbijstand-high-trust-logo-300x93.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 340px) 100vw, 340px\" \/><\/figure>\n\n<\/div>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Drie erfgenamen, \u00e9\u00e9n familiehuis en uiteenlopende financi\u00eble belangen: een situatie die juridisch complexer is dan zij op het eerste gezicht lijkt.<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true},"praktijk_cluster":[139],"class_list":["post-36636","uit-de-praktijk","type-uit-de-praktijk","status-publish","hentry","praktijk_cluster-erfrecht","infinite-scroll-item"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/uit-de-praktijk\/36636","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/uit-de-praktijk"}],"about":[{"href":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/uit-de-praktijk"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36636"}],"wp:term":[{"taxonomy":"praktijk_cluster","embeddable":true,"href":"https:\/\/simmelink.nl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/praktijk_cluster?post=36636"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}