In het kort
Wat betekent overwaarde bij een scheiding?
De overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van de woning en de resterende hypotheekschuld.
Als u gaat scheiden, moet die waarde worden verdeeld.
Blijft één van u in de woning, dan is meestal sprake van uitkoop: de vertrekkende partner ontvangt de helft van de overwaarde.
De exacte berekening hangt af van:
- de peildatum (moment waarop de waarde wordt vastgesteld);
- de waarde van de woning (taxatie);
- en de hoogte van de hypotheek en eventuele schulden.
In veel gevallen geldt Nederlands recht: de overwaarde wordt gedeeld volgens de regels van de gemeenschap van goederen of het verrekenbeding uit huwelijkse voorwaarden.
Belangrijkste aandachtspunten
- Laat altijd een onafhankelijke taxatie uitvoeren.
- Gebruik de waarde op de peildatum (meestal datum verzoek echtscheiding).
- Check of de hypotheek gezamenlijk is afgesloten.
- Breng ook extra aflossingen en investeringen in kaart.
- Leg afspraken over uitkoop schriftelijk vast in convenant of akte.
- Banken toetsen de draagkracht bij uitkoop of herfinanciering.
Hoe berekent u de overwaarde?
Een voorbeeld:
- Marktwaarde woning: € 450.000
- Restant hypotheek: € 300.000
→ Overwaarde: € 150.000
Bij gemeenschap van goederen heeft ieder recht op € 75.000.
Als één van u de woning wil overnemen, moet dat bedrag worden uitgekeerd aan de ander, tenzij u iets anders afspreekt in huwelijkse voorwaarden.
Let op: bij investeringen met privévermogen of erfenissen kan sprake zijn van vergoedingsrechten.
In veel gevallen beoordeelt de rechter of deze bedragen meetellen in de verdeling.
Wat betekent uitkoop van de ex-partner?
Bij uitkoop neemt één partner de woning volledig over en betaalt de ander diens aandeel in de overwaarde.
De bank beoordeelt of de achterblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen.
Belangrijke stappen:
- Laat de woning taxeren.
- Bereken de overwaarde op basis van de peildatum.
- Stel vast welk aandeel aan wie toekomt.
- Vraag banktoestemming voor overname van de hypotheek.
- Leg alles vast in een convenant of notariële akte.
Na de overdracht schrijft de notaris de woning opnieuw in bij het Kadaster en wordt de hypotheek aangepast.
Financiering van de uitkoop
Bij uitkoop wordt vaak een nieuwe of hogere hypotheek afgesloten.
De bank beoordeelt inkomen, lasten en kredietwaardigheid.
Het bedrag van de uitkoop kan deels worden gefinancierd uit de overwaarde of spaargeld.
In veel gevallen adviseert de notaris om alle afspraken vast te leggen in een akte van verdeling.
Zonder banktoestemming blijft de vertrekkende partner hoofdelijk aansprakelijk voor de oude hypotheek.
Stappenplan voor overwaarde en uitkoop
1. Inventarisatie
Breng de woningwaarde, hypotheek en eventuele privé-investeringen in kaart.
2. Taxatie & peildatum
Laat de woning taxeren en bepaal de waarderingsdatum.
3. Berekening overwaarde
Trek de hypotheek en eventuele schulden af van de marktwaarde.
4. Uitkoop of verkoop
Bespreek of één van u de woning overneemt of dat verkoop beter is.
5. Vastleggen & uitvoering
Leg afspraken vast in een convenant of notariële akte en voer ze uit via de notaris en hypotheekverstrekker.
Scenario’s
Overleg
U bepaalt samen hoe de overwaarde wordt verdeeld en legt dit vast in een convenant.
Mediation
Een mediator helpt u om tot afspraken te komen over waardering, uitkoop en betalingstermijnen.
Procedure
Als overleg niet lukt, kan de rechter beslissen over waardering, verdeling en eventuele vergoedingsrechten.
Internationaal
Staat de woning in Nederland maar woont één van u in het buitenland?
Dan geldt meestal Nederlands recht; de Nederlandse rechter is bevoegd (Brussel II-ter).
Wilt u meer weten over de overwaarde bij scheiden voor uw situatie?
Plan een afspraak met ons.
Voorbeelden uit de praktijk
1. Uitkoop met extra hypotheek
Een cliënt kon de woning behouden dankzij een nieuwe hypotheek. De uitkoop werd vastgelegd in een notariële akte en de ex-partner ontslagen uit aansprakelijkheid.
2. Geschil over peildatum
In een andere zaak steeg de woningwaarde sterk tussen het moment van uit elkaar gaan en de verkoop. De rechter koos voor de waarde op de datum van verkoop omdat partijen dat niet anders hadden afgesproken.
3. Vergoedingsrecht na schenking
Een deel van de verbouwing was betaald uit een erfenis met uitsluitingsclausule. Dat bedrag viel buiten de verdeling en werd terugbetaald aan de erfgenaam.
Onze advocaten
Bij Simmelink Advocaten werkt u samen met advocaten die gespecialiseerd zijn in familierecht, internationaal familierecht en erfrecht. We werken intensief samen aan oplossingen die juridisch kloppen én persoonlijk recht doen aan uw situatie.
Carla Simmelink – Family Law Attorney, International Family Law and Inheritance Law
Family Law Attorney, International Family Law and Inheritance Law
Valerie Lingg – Family Law Attorney, International Family Law
Family Law Attorney, International Family Law
Eva Zaunbrecher-Boschloo – Family Law Attorney, International Family Law
Lawyer at Law (International) Family Law
Onze advocaten zijn benaderbaar, reageren snel en houden u voortdurend op de hoogte van de voortgang van uw zaak.
Vaakgestelde vragen
Vergelijk de taxatiewaarde met de openstaande hypotheek. Het verschil is de overwaarde.
Alleen als u in de woning wilt blijven en de ander zijn of haar aandeel overdraagt.
Dan kan verkoop noodzakelijk zijn, of u kunt een betalingsregeling afspreken.
Meestal is dat de dag waarop het verzoek tot echtscheiding is ingediend.
Ja. Als overleg niet lukt, bepaalt de rechtbank hoe de overwaarde wordt gedeeld.
